Đơn giá hoàn thiện biệt thự đã xây thô khoảng bao nhiêu?

Sau khi đã hoàn thiện phần thô, phần khung xương của ngôi nhà, nhiều gia chủ bước vào giai đoạn quan trọng không kém đó là thi công hoàn thiện biệt thự. Vì thế đơn giá hoàn thiện biệt thự khoảng bao nhiêu? Cần chuẩn bị bao nhiêu ngân sách để tránh phát sinh? Hoàn thiện kiểu nào thì tiết kiệm nhưng vẫn giữ được thẩm mỹ và chất lượng? là những câu hỏi được nhiều gia chủ quan tâm.

Nếu gia chủ đang sở hữu một căn biệt thự đã xây xong phần thô, thì hãy cùng tham khảo bài viết dưới đây nhé.

Tầm quan trọng của phần thi công hoàn thiện biệt thự

Nếu phần thô là “khung xương” thì thi công biệt thự phần hoàn thiện chính là “diện mạo”, thứ mà ai cũng nhìn thấy và cảm nhận đầu tiên khi bước chân vào căn biệt thự. Từ màu sơn, trần nhà, sàn gỗ, đến từng chiếc công tắc, đèn chiếu sáng, tay nắm cửa… tất cả đều là chi tiết nhỏ nhưng góp phần tạo nên một tổng thể đẳng cấp và phản ánh gu thẩm mỹ cũng như đẳng cấp sống của gia chủ.

Không chỉ mang tính thẩm mỹ, giai đoạn hoàn thiện còn quyết định sự tiện nghi, độ bền và chất lượng sử dụng lâu dài. Chỉ cần chọn sai vật liệu, thi công ẩu hoặc thiếu đồng bộ…căn biệt thự dù có thiết kế đẹp đến đâu cũng trở nên lạc điệu, thiếu khí chất và nhanh xuống cấp.

Có thể nói, phần thi công hoàn thiện chính là yếu tố thể hiện rõ thẩm mỹ, phong cách sống và đẳng cấp của gia chủ.

Hoàn thiện biệt thự sau xây thô gồm những hạng mục nào?

Thi công hoàn thiện biệt thự là giai đoạn cuối cùng trong quá trình xây dựng, bắt đầu sau khi phần thô (kết cấu móng, cột, dầm, sàn, tường, mái…) đã hoàn tất. Đây là bước chuyển tiếp từ “ngôi nhà thô” sang một không gian sống đầy đủ công năng, tiện nghi và mang đậm dấu ấn cá nhân của gia chủ.

Khác với nhà phố hay căn hộ, hoàn thiện biệt thự sau xây thô đòi hỏi nhiều hạng mục hơn, yêu cầu thẩm mỹ cao hơn.

Một số hạng mục chính:

• Sơn nước nội – ngoại thất: Bao gồm sơn bả tường, chống thấm, xử lý bề mặt.
• Ốp lát sàn, tường, cầu thang: Gạch, đá, gỗ công nghiệp hoặc tự nhiên.
• Thi công trần thạch cao: Phẳng hoặc giật cấp, tích hợp đèn âm trần.
• Lắp đặt cửa: Gồm cửa gỗ, cửa nhôm kính, cửa sắt nghệ thuật…
• Hệ thống điện – nước âm tường: Bao gồm dây điện, ống nước, ổ cắm, công tắc, máy bơm…
• Thiết bị vệ sinh: Bồn cầu, lavabo, sen vòi, gương, phụ kiện.
• Tủ bếp, tủ âm tường, đồ nội thất rời: Làm sẵn hoặc đặt thiết kế riêng.
• Tiểu cảnh sân vườn, ban công, cổng rào…

Đơn giá hoàn thiện biệt thự sau xây thô hiện nay bao nhiêu?

Mức giá sẽ phụ thuộc vào phong cách thiết kế biệt thự (tân cổ điển, hiện đại, indochine…), diện tích, độ phức tạp của chi tiết nội thất và mức đầu tư mong muốn của gia chủ.

Tuy nhiên, để gia chủ dễ hình dung, có thể chia theo 2 phân khúc chính

• Đơn giá thi công hoàn thiện biệt thự vật tư trung bình giá từ 4.000.000 – 6.000.000 vnđ
• Đơn giá thi công hoàn thiện biệt thự vật tư cao cấp giá từ 6.500.000 – 12.000.000 vnđ

Lưu ý:

• Đơn giá tính theo mét vuông sàn (bao gồm tất cả các tầng, kể cả tầng hầm, tum, sân thượng…)
• Chưa bao gồm nội thất rời như sofa, bàn ghế, giường, rèm cửa…

Ví dụ: Biệt thự 3 tầng, tổng diện tích sàn 350m²

• Hoàn thiện trung bình (khoảng 5 triệu/m²)
• Tổng chi phí hoàn thiện: 350m2 x 5.000.000 = 1tỷ 750 triệu đồng.

Các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá hoàn thiện biệt thự

Đơn giá hoàn thiện biệt thự không có con số chung cố định cho mọi công trình. Trên thực tế, cùng một diện tích xây dựng, nhưng mức đầu tư có thể chênh nhau hàng trăm triệu – thậm chí cả tỷ đồng – nếu thay đổi một vài yếu tố về thiết kế, vật tư hoặc đơn vị thi công. Việc hiểu rõ các yếu tố tác động đến chi phí sẽ giúp gia chủ chủ động hơn trong việc lên ngân sách và hạn chế phát sinh không đáng có.

1. Phong cách kiến trúc

Phong cách kiến trúc là yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến đơn giá hoàn thiện. Mỗi phong cách đòi hỏi một mức độ công phu, chi tiết và vật liệu khác nhau:

• Biệt thự tân cổ điển hoặc cổ điển: Đây là các phong cách cần nhiều chi tiết phào chỉ, hoa văn đắp nổi, chất liệu sang trọng như đá tự nhiên, gỗ thật, kim loại mạ vàng, đèn chùm pha lê… Thi công đòi hỏi đội ngũ tay nghề cao, thời gian thi công lâu hơn, do đó chi phí cũng cao hơn từ 20 – 40% so với nhà phong cách hiện đại cùng diện tích.
• Biệt thự hiện đại hoặc tối giản: Chủ yếu sử dụng vật tư phổ thông như gạch ốp, sơn nước, nội thất MDF hoặc gỗ công nghiệp phủ veneer. Các chi tiết thiết kế thường phẳng, ít hoa văn, dễ thi công và rút ngắn thời gian. Do đó, đơn giá hoàn thiện ở mức hợp lý, dễ kiểm soát hơn.

Gia chủ cần xác định rõ phong cách tổng thể ngay từ khâu thiết kế để cân đối ngân sách phù hợp cho phần hoàn thiện sau này.

2. Chất lượng vật liệu sử dụng

Vật liệu hoàn thiện là yếu tố chiếm tỉ trọng lớn trong tổng chi phí hoàn thiện biệt thự. Từ các hạng mục như gạch lát nền, đá ốp cầu thang, sơn tường, thiết bị vệ sinh, cửa, tay vịn, đèn chiếu sáng… đều có hàng loạt lựa chọn từ trung cấp đến cao cấp:

• Gạch lát: gạch ceramic 300.000đ/m2 đến gạch đá marble nhập khẩu 2–3 triệu/m2
• Sơn tường: sơn nội thất thường giá 250.000đ/thùng, trong khi sơn hiệu ứng, sơn đá nghệ thuật có thể lên đến 2–5 triệu/thùng
• Thiết bị vệ sinh: lavabo, bồn cầu, vòi sen, chậu rửa có thể từ vài triệu đến vài chục triệu/sản phẩm, tùy thương hiệu (Inax, Toto, Grohe, Kohler…)

Một lựa chọn thông minh là không nhất thiết phải chọn toàn bộ vật liệu nội thất biệt thự cao cấp, mà nên phối hợp linh hoạt – sử dụng vật tư trung cấp ở khu phụ và đầu tư điểm nhấn ở các không gian chính như phòng khách, phòng ngủ master, khu bếp.

3. Đơn vị thi công

Lựa chọn đơn vị thi công cũng ảnh hưởng trực tiếp đến đơn giá hoàn thiện biệt thự. Gia chủ thường gặp hai trường hợp:

• Đơn vị chuyên nghiệp, có quy trình bài bản: sẽ cung cấp báo giá chi tiết theo từng hạng mục, cam kết tiến độ, có hợp đồng rõ ràng và giám sát chặt chẽ. Đơn giá có thể cao hơn 5 – 10%, nhưng đổi lại là chất lượng, tiến độ và sự an tâm trong suốt quá trình làm nhà.
• Đội thầu nhỏ, giá rẻ: thường không có bảng báo giá minh bạch, thiếu bản vẽ chi tiết, dễ phát sinh chi phí khi thi công thật. Nhiều trường hợp “bớt xén” vật liệu hoặc làm ẩu khiến gia chủ tốn thêm chi phí sửa chữa sau này.

Chọn đúng đơn vị thi công không chỉ giúp kiểm soát chi phí mà còn đảm bảo công trình được hoàn thiện đúng như bản vẽ thiết kế.

4. Vị trí công trình

Chi phí hoàn thiện cũng thay đổi tùy theo vị trí địa lý và điều kiện tiếp cận công trình:

• Biệt thự trong khu đô thị mới: đường rộng, dễ vận chuyển vật tư → thi công thuận lợi, chi phí hợp lý
• Biệt thự trong hẻm nhỏ, phố cổ: khó đưa vật tư vào, phải chuyển tải nhiều công đoạn, nhân công vận chuyển thủ công → chi phí cao hơn
• Biệt thự ở tỉnh xa: giá vật liệu có thể rẻ hơn, nhưng chi phí di chuyển nhân công từ thành phố về cao → tổng thể có thể ngang hoặc cao hơn dự kiến

Khi dự trù kinh phí, gia chủ nên hỏi kỹ đơn vị thi công về chi phí vận chuyển, lưu trú nhân công, đặc biệt nếu biệt thự xây tại khu nghỉ dưỡng, ven biển hoặc vùng đồi núi.

5. Thời điểm xây dựng

Chi phí hoàn thiện còn bị tác động bởi yếu tố thị trường:

• Thời điểm mùa xây dựng (sau Tết, mùa khô): giá vật liệu và nhân công thường tăng do nhu cầu cao
• Giai đoạn thị trường bất ổn (sau dịch, thiếu nguyên liệu…): giá sắt thép, xi măng, sơn, gạch… có thể tăng vọt
• Tình hình kinh tế chung cũng ảnh hưởng đến giá vật tư nội thất – nhất là các sản phẩm nhập khẩu

Đơn giá hoàn thiện biệt thự có thể biến động từ 15–20% chỉ trong vài tháng nếu gia chủ không theo sát thị trường. Vì vậy, việc lên ngân sách có dự trù biên độ tăng giá 10–15% là rất cần thiết để không rơi vào tình trạng thiếu hụt trong quá trình thi công.

Tại sao thi công nội thất biệt thự lại hay phát sinh chi phí

Làm sao để kiểm soát đơn giá hoàn thiện biệt thự sau khi xây thô ?

Dưới đây là 5 nguyên tắc giúp gia chủ hạn chế phát sinh  kiểm soát chi phí hiệu quả:

• Có bản vẽ thiết kế kỹ thuật chi tiết: Không chỉ phối cảnh 3D, mà cần bản vẽ thi công đầy đủ, rõ vật liệu, chủng loại, vị trí.
•  Yêu cầu dự toán rõ ràng theo từng hạng mục: Một bản báo giá chuẩn cần bóc tách theo từng đầu việc – số lượng – đơn giá – tổng tiền.
•  Lựa chọn đơn vị thi công uy tín: Nên chọn công ty có kinh nghiệm thi công biệt thự, có cam kết bảo hành, không chọn thầu riêng lẻ từng hạng mục.
•  Ký hợp đồng rõ điều khoản phát sinh: Nếu thay đổi vật liệu thì điều chỉnh ra sao. Nếu thi công trễ có phạt không?…
• Giữ vững lập trường về thiết kế: Tránh thay đổi liên tục trong quá trình làm, vì mỗi lần thay đổi là một lần trả giá.

Có thể nói rằng, việc hiểu rõ đơn giá hoàn thiện biệt thự giúp gia chủ chủ động trong ngân sách, tránh phát sinh, kiểm soát tiến độ và chất lượng công trình hiệu quả hơn. Hy vọng qua bài viết này gia chủ sẽ có thêm kinh nghiệm để hoàn thiện xây nhà.

Nếu gia chủ đang cần tư vấn thi công hoàn thiện biệt thự sau xây thô hãy liên hệ với công ty kiến trúc xây dựng Eurohomes Group để được tư vấn miễn phí nhé.