Giá xây dựng phần thô tại TPHCM và khu vực phía Nam 2026

Giá xây dựng phần thô là thông tin được nhiều gia chủ quan tâm khi chuẩn bị xây nhà hoặc biệt thự. Tuy nhiên, điều gia chủ muốn biết không chỉ là đơn giá bao nhiêu tiền một mét vuông mà còn là tổng ngân sách cần chuẩn bị, khả năng phát sinh chi phí và cách lựa chọn nhà thầu uy tín.

Tại TP.HCM và các tỉnh khu vực phía Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Long An hay Bà Rịa – Vũng Tàu, đơn giá xây dựng phần thô có thể thay đổi tùy theo quy mô công trình, điều kiện thi công và vật tư sử dụng. Trong bài viết này, Eurohomes Group sẽ cập nhật giá xây dựng phần thô mới nhất cũng như chia sẽ kinh nghiệm thi công phần thô giúp gia chủ dự toán chi phí hiệu quả trước khi xây dựng.

Giá xây dựng phần thô 

Giá xây dựng phần thô tại HCM và khu vực phía Nam hiện nay

Hiện nay, đơn giá xây dựng phần thô tại TP.HCM và khu vực phía Nam thường dao động từ:

• Nhà phố: từ 3.600.000 – 4.200.000 VNĐ/m²
• Biệt thự hiện đại: từ 4.000.000 – 4.800.000 VNĐ/m²
• Biệt thự tân cổ điển: từ 4.200.000 – 5.500.000 VNĐ/m²

(Mức giá xây dựng phần thô trên thị trường hiện nay thường đã bao gồm chi phí thi công phần thô và nhân công hoàn thiện)

Lưu ý: Bảng giá trên chỉ mang tính tham khảo bởi mỗi công trình sẽ có đặc điểm riêng về kiến trúc, quy mô, vị trí xây dựng và yêu cầu kỹ thuật vì thế đơn giá thi công phần thô ít nhiều có sự chênh lệch.

Đối với các công trình biệt thự tân cổ điển, lâu đài châu Âu… đơn giá xây dựng phần thô thường cao hơn nhà phố do yêu cầu về kết cấu, hình khối kiến trúc, hệ mái, ban công, phào chỉ và nhiều chi tiết kỹ thuật phức tạp khác.

Xây dựng phần thô là hạng mục ảnh hưởng trực tiếp đến độ bền và sự an toàn của công trình lâu dài. Phần thô được thi công đúng kỹ thuật, sử dụng vật tư đạt chuẩn sẽ giúp hạn chế nứt, thấm và giảm chi phí sửa chữa về sau. Vì vậy, khi tìm hiểu giá xây dựng phần thô, gia chủ không nên chỉ quan tâm đến đơn giá mà còn cần chú ý đến chất lượng thi công và uy tín của nhà thầu.

Những hạng mục trong giá xây dựng phần thô bao gồm

1. Hạng mục thi công phần thô gồm:

• Tổ chức, sắp xếp công trường, làm lán trại cho công nhân (nếu điều kiện mặt bằng cho phép).
• Tiến hành vệ sinh mặt bằng thi công, định vị tim, móng cụ thể.
• Đào đất móng, đá kiềng, hầm phân, bể nước và vận chuyển đất đã đào đi đổ.
• Đập, cắt đầu cọc BTCT (đối với các công trình phải sử dụng cọc – cừ gia cố móng).
• Đổ bê tông đá 4×6 Mac100 dày 100mm đáy móng dầm móng, đà kiềng với chất liệu chất lượng như bảng báo giá xây dựng phần thô.
• Sản xuất lắp dựng cốt thép, cofa và đổ bê tông móng, dầm móng, đá kiềng.
• Sản xuất lắp dựng cốt thép, cofa và đổ bê tông đáy, nắp hầm phân, hố ga. (Hầm phân sẽ thi công treo cố định vào hệ thống dầm, đà kiềng… Tránh hiện tượng sụt lún sau này).
• Sản xuất lắp dựng cốt thép, cofa và đổ bê tông vách hầm – đối với công trình có tầng hầm (Vách hầm chỉ cao hơn code vỉa hè 300mm).
• Sản xuất, lắp dựng cốt thép, cofa và đổ bê tông cột, dầm, sàn các tầng lầu, sân thượng, mái.
• Sản xuất, lắp dựng cốt thép, cofa và đổ bê tông cầu thang và xây mặt bậc bằng gạch thẻ (Không tô mặt bậc cầu thang).
• Xây dựng toàn bộ tường bao, tường ngăn chia phòng toàn bộ công trình.
• Tô các vách (Không tô trần và các vị trí ốp đá granit…)
• Xây tô hoàn thiện mặt tiền
• Cán nền các tầng lầu, sân thượng, mái, ban công, nhà vệ sinh
• Chống thấm sàn sân thượng, sàn vệ sinh, sàn mái và sàn ban công
• Lắp đặt hệ thống dây điện âm, ống nước lạnh âm, ống nước nóng nếu có (không cung cấp ống nước, ống nước nóng), cáp mạng, cáp truyền hình, dây điện thoại âm, khoan cắt lỗ bê tông ống nước bằng máy khoan lõi chuyên dụng. (không bao gồm mạng LAN cho văn phòng, hệ thống chống sét, hệ thống ống cho máy lạnh, hệ thống điện 3 pha, điện thang máy) đúng chất lượng như bảng báo giá xây dựng phần thô.
• Thi công lớp ngói mái, Tole mái (nếu có)
• Dọn dẹp vệ sinh công trình sạch sẽ hằng ngày.

2. Gói xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện

Như đã nói ở trên nếu như gia chủ lựa chọn xây dựng thi công phần thô thì đơn vị sẽ cung cấp nhân công hoàn thiện, toàn bộ vật tư kể cả vật tư phụ chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp trong các hạng mục sau:

• Nhân công triển khai lát gạch sàn và ốp len chân tường tầng triệt, các tầng lầu, sân thượng và vệ sinh. (Không lát gạch sàn mái). (Chủ đầu tư cung cấp gạch, keo nhà joint – phần vữa hồ do nhà thầu cung cấp). Theo như bảng báo giá xây dựng phần thô.
• Nhân công tiến hành ốp gạch trang trí mặt tiền theo bản vẽ thiết kế – nếu có và phòng vệ sinh. (Chủ đầu tư cung cấp gạch, đá, kẹo chà joint – phần vữa hồ do nhà thầu cung cấp đúng như trong bảng báo giá xây dựng phần thô). (Khối lượng ốp lát trang trí mặt tiền không quá 10%).
• Nhân công sơn nước toàn bộ ngôi nhà. (Theo bảng báo giá xây dựng phần thô chủ đầu tư cung cấp sơn nước, cọ, rulo, giấy nhám…). (Không bao gồm sơn dầu, sơn gai, sơn gấm và các loại sơn trang trí khác…). (Thi công 2 lớp bả Matic, 1 lớp sơn lót, 2 lớp sơn phủ đảm bảo kĩ thuật. Kiểm tra độ ẩm và vệ sinh bề mặt trước khi bả bột, sơn nước).
• Nhân công lắp đặt bồn nước, máy bơm nước, thiết bị vệ sinh. (Lắp đặt lavabo, bồn cầu, van khóa, vòi sen, vòi nóng lạnh, gương soi và các phụ kiện theo bảng báo giá xây dựng phần thô – không bao gồm lắp đặt bồn nước nóng).
• Nhân công lắp đặt các hệ thống điện và đèn chiếu sáng. (Lắp đặt công tác, ổ cắm, tủ điện, MCB, quạt hút, đèn chiếu sáng, đèn lon, đèn trang trí – không bao gồm lắp đặt các loại đèn chùm, đèn trang trí chuyên biệt).
• Vệ sinh cơ bản công trình trước khi bàn giao (Không bao gồm thuê đơn vị vệ sinh chuyên nghiệp)
• Bảo vệ công trình.

Cách tính diện tích xây dựng phần thô phổ biến hiện nay

Một trong những sai lầm phổ biến của nhiều gia chủ là lấy diện tích sử dụng nhân với đơn giá xây dựng phần thô để tính chi phí. Tuy nhiên trên thực tế, các nhà thầu xây dựng sẽ tính theo diện tích xây dựng, không phải diện tích sàn sử dụng.

Diện tích xây dựng bao gồm phần móng, các tầng, mái và một số hạng mục khác theo quy định tính diện tích của từng công trình.

1. Cách tính diện tích xây dựng phần thô được áp dụng như sau:

Phần móng

• Móng băng, móng cọc: khoảng 20% diện tích tầng trệt.
• Móng bè: khoảng 50% diện tích tầng trệt.

Các tầng

• Tầng trệt: tính 100% diện tích.
• Tầng lầu: tính 100% diện tích mỗi tầng.
• Sân thượng có mái che: tính 50% – 70% diện tích.
• Ban công có mái che: tính 100% diện tích.
• Ban công không mái che: tính 50% diện tích.

Phần mái

• Mái tôn 30% diện tích.
• Mái bê tông cốt thép 50% diện tích.
• Mái ngói kèo sắt 70% diện tích.
• Mái ngói đổ bê tông dán ngói 80 – 100% diện tích.

2. Ví dụ cách tính diện tích xây dựng phần thô

Ví dụ gia chủ xây biệt thự có diện tích sàn 10m x 15m (150m²), gồm quy mô 2 tầng (1 trệt, 1 lầu), móng băng, mái bê tông dán ngói thì cách tính diện tích xây dựng như sau:

• Móng bè: 150m² x 50% = 75m².
• Tầng 1(tầng trệt): 150m²
• Tầng 2 (lầu 1): 150m²
• Mái bê tông dán ngói: 150m² x 80% = 120m².

Tổng diện tích xây dựng: 75 + 150 +150 +120 = 495m².

Đơn giá xây dựng phần thô được tính bằng công thức: Tổng diện tích xây dựng x đơn giá

Như vậy: Nếu đơn giá xây dựng phần thô là 4.300.000 VNĐ/m² thì chi phí phần thô dự kiến: 495m² x 4.300.000 = 2 tỷ128 triệu.

Lưu ý rằng đây chỉ là cách tính tham khảo. Chi phí thi công phần thô thực tế còn phụ thuộc vào giải pháp kết cấu, phong cách kiến trúc, vị trí xây dựng, vật tư sử dụng và yêu cầu kỹ thuật của từng công trình.

Những yếu tố ảnh hưởng đến giá xây dựng phần thô

Thông thường giá xây dựng phần thô sẽ không chênh lệch khác nhau giữa nhiều đơn vị, bởi lẽ giá vật liệu xây dựng như sắt, thép, xi măng, đá, cát… cũng như nhân công lao động thường có mảng giá giống nhau trên thị trường. Dưới đây là những yếu tố chính ảnh hưởng đến giá xây dựng phần thô:

1. Quy mô và diện tích công trình

• Công trình có diện tích lớn thường giúp tối ưu chi phí trên mỗi mét vuông. Ngược lại, những công trình nhỏ hoặc có nhiều chi tiết phức tạp sẽ khiến đơn giá tăng cao hơn.

2. Phong cách kiến trúc

• Biệt thự hiện đại thường có kết cấu đơn giản hơn nên chi phí xây dựng phần thô thấp hơn.
• Trong khi đó, biệt thự tân cổ điển hoặc cổ điển đòi hỏi nhiều chi tiết kiến trúc phức tạp, yêu cầu kỹ thuật thi công cao nên mức đầu tư cũng lớn hơn.

3. Vị trí thi công

• Những khu đất nằm trong hẻm nhỏ, khu dân cư đông đúc hoặc vị trí khó vận chuyển vật tư thường làm tăng chi phí nhân công và chi phí tổ chức thi công.
• Các khu vực có nền đất yếu, ven sông hoặc địa chất phức tạp thường cần giải pháp móng cọc và gia cố nền kỹ lưỡng hơn, khiến chi phí xây dựng phần thô tăng so với những khu đất có điều kiện thi công thuận lợi

4. Chủng loại vật tư

• Thép, xi măng, gạch xây, cát đá và các vật tư khác sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến đơn giá xây dựng phần thô.
• Những nhà thầu sử dụng vật tư chính hãng, có nguồn gốc rõ ràng thường có mức giá cao hơn nhưng đổi lại là chất lượng và độ bền công trình được đảm bảo.

4. Năng lực nhà thầu

• Một đơn vị thi công có kinh nghiệm, quy trình quản lý chuyên nghiệp và đội ngũ kỹ thuật bài bản thường mang lại giá trị lớn hơn so với việc lựa chọn nhà thầu giá rẻ nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro phát sinh.

Kết luận: Có thể thấy, giá xây dựng phần thô phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau như quy mô công trình, phong cách kiến trúc, điều kiện thi công, nền đất và chủng loại vật tư sử dụng. Vì vậy, gia chủ không nên chỉ so sánh đơn giá giữa các nhà thầu mà cần tìm hiểu kỹ phạm vi công việc, vật tư cam kết và năng lực thực tế của đơn vị thi công. Bởi một báo giá quá thấp đôi khi có thể đi kèm với việc cắt giảm vật tư, bán thầu hoặc phát sinh thêm nhiều chi phí trong quá trình xây dựng.

===> Xem thêm bài viết: 5 Công ty thiết kế biệt thự uy tín tại tphcm 

Làm sao để kiểm soát chi phí xây dựng phần thô hiệu quả?

Một trong những nỗi lo lớn nhất của nhiều gia chủ khi xây nhà, biệt thự là chi phí thực tế cao hơn nhiều so với dự kiến ban đầu. Không ít trường hợp báo giá ban đầu khá hấp dẫn nhưng trong quá trình thi công lại phát sinh thêm nhiều khoản ngoài kế hoạch.

Vì vậy, việc kiểm soát chi phí xây dựng phần thô ngay từ đầu là yếu tố rất quan trọng để đảm bảo công trình được hoàn thành đúng ngân sách và hạn chế những rủi ro không đáng có. Dưới đây là cách kiểm soát chi phí xây dựng phần thô mà gia chủ có thể tham khảo để có thêm kinh nghiệm xây nhà:

1. Có hồ sơ thiết kế hoàn chỉnh trước khi thi công

• Bản vẽ thiết kế chi tiết giúp hạn chế thay đổi trong quá trình xây dựng, từ đó giảm đáng kể các khoản phát sinh không cần thiết.

2. Lập dự toán ngay từ đầu

• Gia chủ nên yêu cầu đơn vị thiết kế hoặc nhà thầu lập dự toán sơ bộ để hình dung được tổng mức đầu tư, cũng như dễ dàng theo dõi quá trình thi công.

3. Lựa chọn nhà thầu có kinh nghiệm

• Một đơn vị thi công chuyên nghiệp sẽ giúp kiểm soát vật tư, tiến độ và chất lượng tốt hơn, đồng thời hạn chế những rủi ro phát sinh trong quá trình xây dựng.

4. Không nên chỉ chọn đơn vị có giá rẻ nhất

• Đơn giá thấp chưa chắc là lựa chọn tối ưu. Điều quan trọng là sự minh bạch, chất lượng vật tư và năng lực thực tế của nhà thầu.

Giá xây dựng phần thô là một trong những yếu tố quan trọng giúp gia chủ dự trù ngân sách và xây dựng kế hoạch tài chính phù hợp trước khi triển khai công trình. Tuy nhiên, bên cạnh đơn giá, gia chủ cũng cần quan tâm đến chất lượng vật tư, năng lực thi công, quy trình quản lý và mức độ minh bạch của nhà thầu để đảm bảo công trình được thực hiện đúng kỹ thuật, đúng tiến độ và hạn chế phát sinh chi phí.

===> Xem thêm bài viết: Các hạng mục không nên tiết kiệm khi xây nhà tránh hối hận sau này

Eurohomes Group – Đơn vị thi công biệt thự uy tín tại TP.HCM và khu vực phía Nam

Thực tế, điều khiến nhiều gia chủ lo lắng không phải là giá xây dựng phần thô cao hay thấp, mà là sợ phát sinh chi phí trong quá trình thi công, vật tư không chất lượng, không đúng như cam kết, tiến độ thi công kéo dài hoặc công trình không đạt chất lượng như mong muốn.

Eurohomes Group là đơn vị chuyên thiết kế và thi công biệt thự tại TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An và nhiều tỉnh thành phía Nam. Với kinh nghiệm triển khai nhiều công trình biệt thự tân cổ điển và lâu đài châu Âu, Eurohomes Group mang đến giải pháp thi công minh bạch, kiểm soát ngân sách hiệu quả và đảm bảo chất lượng công trình lâu dài.

Eurohomes group cung cấp báo giá minh bạch, sử dụng vật tư đúng cam kết, quản lý chất lượng chặt chẽ và đồng hành cùng khách hàng trong suốt quá trình xây dựng.

Mỗi công trình đều được nghiên cứu kỹ lưỡng từ giai đoạn thiết kế, dự toán đến thi công thực tế nhằm giúp gia chủ kiểm soát ngân sách hiệu quả, hạn chế phát sinh và đảm bảo chất lượng lâu dài.

Nếu gia chủ đang có kế hoạch xây nhà hoặc biệt thự tại TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An hay các tỉnh khu vực phía Nam nhưng chưa biết cần chuẩn bị ngân sách bao nhiêu, hãy liên hệ Eurohomes Group để được tư vấn miễn phí hoặc đến trực tiếp văn phòng 1942 – 1944 Võ Văn Kiệt, Phường An Lạc, TPHCM để được kiến trúc sư tư vấn chi tiết và tham khảo các công trình biệt thự thực tế nhé.